2012年房地產金融的空間何在

2011年年末的12月28日，國家發改委通過網站公布了已備案股權投資企業列表（截至2011年12月21日），張民耕擔任董事長的盛世神州旗下的北京盛世神州房地產投資基金（有限合伙）成為了第一只在國家發改委備案的私募房地產投資基金。

　　對于房地產基金這個地產金融領域的“新丁”來說，這個事件的政策信號意義可以做出很多解讀。筆者認為，最大的利好在于，房地產基金算是明確了監管歸屬，陽光開始照亮體制。

　　2011年是房地產基金極速發展的一年，募資和投資兩大方面較往年均實現了大幅增長。據清科中心的研究，2011年前11個月，共有26只可投資于中國內地的私募房地產投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元，在內地市場完成房地產投資35起，交易總額22.2億美元。這其中，31起投資于房地產開發經營行業，其他投資于房地產中介服務及物業管理行業。

　　房地產基金的勃發，為什么是2011年？無疑是信貸緊縮的擠出效應所現。2011年，伴隨房地產調控整體政策的趨緊，信貸、再融資、信托等房地產業傳統融資渠道一一受阻，以及首套房貸款利率整體上浮等，房地產開發企業的資金鏈緊上加緊。

　　轉眼已是2012年。盡管中央政府提出對貨幣政策進行適時適度的微調預調，但中央經濟工作會議對房地產調控仍口吻甚嚴，令房地產業內人士對房地產信貸投放仍普遍悲觀。信貸資金的滾動效率早已不言自明，但目前看來，飽受“三個方法一個指引”制約的銀行體系實難對房地產行業做出哪怕丁點兒的放松承諾。

　　了望一下2012，最悲劇的或許在于，一向坐享資金滾動效率收益的房地產商，將會在2012年迎來還債高峰期。離岸私募債、信托、房地產基金、民間信貸，債主接踵而至。

　　比較受輿論關注的是信托和離岸私募債。世聯地產的統計或許有些夸大，但中金公司的統計也顯得很是悲觀。據其預測，2012年開始，房地產行業將迎來集合類信托償付高峰，預計到期規模將在2000億元~2400億元人民幣之間。其中，三季度集合類信托將到期約1000億元，屆時，融資到期償付的風險將集中顯現，相關開發商的資金鏈將承受前所未有的壓力。

　　根據中金公司的統計，房地產信托的到期期限普遍較短，為1.6年至1.8年之間。其實，離岸私募債、房地產基金、民間信貸等，也都是到期期限較短的金融產品或類型，而還債的最后期限總是顯得那么近。

　　房地產基金很火，連一向專注住宅建筑的萬科都玩上了，至于整個行業，從戰略合作到項目融資，有種全面開花的味道。但筆者認為，除了人人都在喊的風險，房地產基金相比其他地產金融形式還有很多軟肋。

　　首先，目前的房地產基金主要是私募基金，其特點是小范圍、短期限、投資對象要求高。其次，地產金融難以真正打通債權市場和股權市場，進行合乎經濟理性的對接，特別是房地產基金。第三，房地產基金僅靠明星基金經理或房地產經理人不足以樹立品牌和公信力。

　　那么，地產金融還有什么可以“創新”的空間？筆者認為，2012即使沒有天崩地裂，形勢也是悲觀的，我們唯一可以期待的，可能只有GDP增速和CPI雙降換來的那么點貨幣空間。不管你們信不信，反正我是信了。