南京地王消化不良遭分拆 中冶分割轉讓

歷時大半年，中冶南京下關濱江總價地王日前爆出消息：南京下關濱江1號地塊已被分拆成若干小塊，其中3塊將以股權轉讓的方式在南京產權交易中心掛牌出售，上海證大集團將接手其中一塊。

2月17日，上海證大發布公告稱，擬以最高代價11.94億元，收購一家于中國成立的有限公司，其主要資產包括一幅位于江蘇省的地塊。此前的1月30日，上海證大已公告將由香港附屬公司競投上述地塊，占地面積1.32萬平方米，規劃建筑面積約為8.59萬平方米，擬建商業及服務式公寓，底價為9億元。這與南京臨江老城改造建設投資有限公司(下稱臨江公司)在上海聯合產權交易所掛牌出讓的南京立方置業有限公司(下稱立方置業)100%股權價格相同。

記者電話向上海證大董事長戴志康求證，他透露確有此事，證大房產對于收購的相關事宜談判已接近尾聲，項目最終通過掛牌公開出讓。

 “1號地是最早完成拆遷的，但由于是商辦用地，中冶自身并無太多商業地產開發經驗，引進戰略合作伙伴也無果，拆分出售是最好的解決辦法。”某大型房企江蘇分公司高管對21世紀經濟報道記者透露，上海證大有做大型商業的經驗，通過這個機會增持南京市場是正常的。

中冶南京濱江地王是1號、2號和3號地的統稱。2010年9月19日，臨江公司以總價200.43億元拿下南京下關區濱江1號和3號地塊;2012年11月30日，又以56.2億元拍下濱江2號地塊。3幅地塊連成一體，總面積達到236萬平方米，耗資超過256億元，一舉超過廣州亞運城，成為實質上總價最高的全國地王。

南京濱江2號地塊2013年7月5日被國土部門收回，1號、3號地塊拆遷進度延緩，處于長期閑置狀態。

證大分食一杯羹

公開資料顯示，上海證大目前在南京有兩個項目，均為2012年獲取。包括以11.69億元競得的南京火車南站周邊一幅商業地塊，以及收購的南京九間堂別墅項目。

上海證大此次收購的目標公司南京立方置業，系中冶集團控制的南京臨江公司的全資子公司，旗下有一幅土地，編號為“09-09地塊”，是中冶南京1號地塊的一部分。南京產權交易中心的一位人士表示，臨江公司此次轉讓的三個子公司，是中冶南京1號地塊拆出的一部分，1號地塊一共拆分成10多份。

臨江公司此前通過上海聯合產權交易所，掛牌轉讓其持有的立方置業100%股權、南京港寧置業有限公司(下稱港寧置業)60%股權和南京龍江灣置業有限公司(下稱龍江灣置業)60%股權。其中，港寧置業60%股權掛牌價格為116802.65萬元，龍江灣置業60%股權掛牌價格為90001.24萬元。

立方置業成立于2013年11月，法定代表人為中冶置業副總經理兼南京分公司總經理孫建偉。

濱江1號地塊拆分出售，感興趣的房企不止上海證大一家，例如富力地產聯系董事張力去年也去看過地塊。方興地產江蘇區域投資負責人認為，地塊整體商辦比例高，容積率高，開發周期和回收周期相對較長，對開發商的資金實力和開發經驗要求比較高。

南京市對于濱江1號地會否保留整體規劃意愿?戴志康向21世紀經濟報道記者證實，項目出讓并沒有過多的附加條款。

 “南京去年已經放了不少好地出來”，上述房企負責人說，下關濱江1號地受關注度并沒有業界想象的那么火爆。

中冶或保留3號地

一直被質疑無力獨立開發地王的中冶，從積極引進戰略合作伙伴到現在將1號地分拆掛牌出讓，均屬意料之中。南京多名業內人士對21世紀經濟報道記者分析，南京市政府當年一心想打造城市新地標，中冶也以為能夠很快引進戰略投資者，不僅解決資金問題，也可以憑藉該項目一戰成名。無奈地塊牽涉各方利益難以調和，拆遷至今未決，去年還引發國土部調查小組關注，無心戀戰的中冶便趁機止損退地。另據南京業內人士分析，此次濱江1號地分拆出讓，也與南京市政府籌備青年奧運會、加快城市建設的推助有關。

自拿下南京濱江地王以來，中冶缺錢的信息就不曾停止。繼2012年虧損72億元之后，據前不久公布的業績預警公告，中國中冶2013年再度虧損達69.5億元。即使拆遷進展順利政府如期交地，中冶能否如約付清土地款，也從不被人看好。

據接近中冶的知情人士稱，中冶接下來會集中精力開發3號地，畢竟住宅產品比較好操作。但3號地的拆遷問題一直困擾著中冶。

為了解決資金問題，中冶曾經與中糧、融創等企業接觸過，但由于拆遷進度無法保證，開發商都望而卻步。上述業內資深人士透露，不僅是濱江地王，旁邊的世茂濱江項目也有一半沒拆遷完，該項目100多萬平方米目前只開發了一半。

現在看來，中冶單獨運作的3號地塊能否順利推進開發，也是個未知數。