中小房企成“三座大山”腰間斜坡球

近日，《2012年中國房地產上市公司TOP10研究報告》正式發布，滬深上市房地產公司的資產負債率與有效負債率去年已達到4年來的高點，資產負債率和有效負債率均值分別達到63.43%和50.38%。大型房企尚如此，在融資、銷售和資金鏈等方面略遜一籌的中小型房企亦無法“獨善其身”。從部分中小上市房企發布的半年報看，資產負債率已使其背上了沉重的債務包袱，前路艱難，但其中仍不乏業績閃光點。

　　背靠稀缺價值項目

　　陸家嘴有望下半年發力

　　7月27日，陸家嘴發布2012年半年報。報告期內，公司實現主營業務收入13.48 億元，同比下降 47.81%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.12億元，同比下降53.8%；基本每股收益0.22元，同比下降53.8%。資產負債率為59.21%，較今年第一季度的53.46%有所提升。

　　值得注意的是，在主營業務的分項收入中，該公司的房產銷售收入為5.44億元，同比大增107.30%；房產租賃收入為5.84億元，同比增長28.28%。據查，該公司的項目開發主要沿著陸家嘴主干道進行，價值稀缺性較強。隨著上海金融中心建設的推進，該公司的持有物業價值、租金和出租率都有望提高，而該公司也已明確表示今年7月已投入使用的陸家嘴金融服務廣場（主樓）和軟件園12號樓將成為下半年租賃業務的重點。另外，陸家嘴近期出手頻繁，除了7月25日決定以5150萬元加碼增持申銀萬國1000萬股股權外（此前已投入1.5億元購入申銀萬國5076萬股），還擬以參與土地招拍掛或股權轉讓等方式，競購規劃建筑面積約為350萬平方米的前灘地塊。

　　海通證券研究員涂力磊指出，房產租售增加不抵土地批租減少使得該公司的營業收入同比下滑，而財務和管理成本上升使得該公司的凈利潤降幅擴大。盡管報告期內的房產結轉收入和租賃收入分別增長了107％和28.3％，但受土地批租業務結束的影響，上半年該公司的營業收入和凈利潤均出現下降。剔除這一因素，該公司上半年的主營業務發展仍保持了向上的勢頭。

業績遭遇“滑鐵盧”

　　濱江集團寄望于后期放量結算

　　同日，濱江集團也發布了半年報。報告期內，該公司實現主營業務收入6.06億元，同比下降24.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤0.85億元，同比下降43.16％；基本每股收益0.06元，同比下降45.45%。而根據此前已發布的基金二季報，截至第二季度末，共有6只基金重倉持有濱江集團，共計市值3.03億元。其中，國投瑞銀旗下3只基金的持股總市值達2.02億元。濱江集團的業績遭遇“滑鐵盧”，亦使國投瑞銀踩中“地雷”。

　　據查，國投瑞銀于2011年第四季度開始重倉持有濱江集團。截至第一季度末，在該公司前十大流通股東中，除了國投瑞銀旗下的基金外，還有富蘭克林國海彈性市值和交銀施羅德穩健配置（均為基金名稱，下同）。第二季度末，上述兩只基金均已從濱江集團的前十大流通股東中消失，被上投摩根內需動力和嘉實服務增值取而代之。濱江集團將業績大幅下降的原因歸結于報告期內僅萬家星城一期尾盤交付，并對今年前3個季度的業績作出了較好預期，稱有望實現凈利潤3.21億元～3.86億元，同比增幅達150%～200%。

　　另一方面，該公司目前的賬面預收款高達183億元，業績鎖定性較強。資債結構理想，扣除預收款后的資產負債率為33%，較去年底下降5個百分點；凈負債率為82%，較去年底下降18個百分點。若下半年項目銷售保持較高去化水平，上述指標將繼續向好。不過，濱江集團歷來資產負債率較高，不僅高于一般意義上的經營風險警戒線65%，甚至在2005年和2006年間超過了90%。資產高負債可以為公司快速擴張提供資金，提高凈資產收益率，但同時也將企業經營環境置于高風險之中。

　　涂力磊指出，濱江集團上半年的項目以降價促銷為主，預計銷售毛利率低于去年同期水平。該公司上半年雖有降價，但暫時仍無存貨減值準備計提。從開工進度看，公司下半年可推出8個項目，預計貨值超80億元。雖然該公司立足于中高端市場，但目前杭州市場的價格預期穩定，后期銷售仍有望逐步放量。

　　財務狀況穩定

　　廣宇集團望受益于金融創新改革

　　8月2日，廣宇集團發布半年報。報告期內，該公司實現營業收入7.72億元，同比增長3.86%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.12億元，同比增長102.54%；基本每股收益0.19元，同比增長111.11%。該公司對今年前3個季度的凈利潤同比增幅給出了30%～70%的預期。截至報告期末，該公司的資產負債率為67.32%，預收賬款為15.38億元，占負債總額的34%。在負債結構上，短期借款和一年內到期的非流動負債為7.90億元，占負債總額的17.47%，短期償債壓力不大，財務狀況較為穩定。

　　涂力磊表示，該公司上半年實現簽約銷售額5.85億元，銷售業績平淡，僅完成年初任務的34%，這主要是由于報告期內的可售資源相對較少。而在新開工方面，該公司已完成了年初任務的68%，達25.24萬平方米，為其下半年的可售資源提供了保障。該公司具備金融創新概念（小額貸款），未來有望受益于金融創新改革。

　　不過，就在當日，關于北京將試點取消房地產銷售預售制度且即將正式出臺相關政策的消息給了房地產板塊沉重一擊。房地產股全天大跌2.72%，居跌幅榜首位，廣宇集團股價也曾一度跌至4.20元，“招保萬金”等龍頭房企跌逾6%。此前，央行的再次降息曾一度激發了購房需求和市場對于地產股的熱情，但一條房地產調控可能加碼的消息卻將房地產企業“打回原形”。目前，中央對房地產行業的調控政策仍然未傳出放松的消息，房企未來的盈利前景仍然暗淡。尤其是中小房企，在項目滯銷、融資障礙和高資產負債率這“三座大山”的重壓之下，后路將更加艱難。