戶籍制度改革助推樓市限購政策微調

2012年2月23日，國務院辦公廳對外公布了《關于積極穩(wěn)妥推進戶籍管理制度改革的通知》（以下簡稱為“通知”），提出戶籍遷移實行分類政策，即縣級市、地級市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同。縣級市落戶比較容易，而直轄市的落戶須“合理控制”。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，本次“通知”，對部分中小城市限購政策當中“戶籍條件”一項可以得到更好的解決，從而為今后的政策微調與放開提供可供參考的法規(guī)依據。

　　或可激活二三線市場

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉預測，本次“通知”導致的定向放松執(zhí)行樓市限購的調控政策，對于二三線城市房地產市場需求的激活較為有利，對于一線城市來講，由于落戶政策較嚴格，房價較高等原因，市場需求不一定因為本次調整有太明顯的市場表現(xiàn)。對于北京、上海等重點城市而言，尚未有戶籍放開的政策規(guī)定，以上海為例，上海市人民政府辦公廳2月28日發(fā)文重新對上海戶籍家庭定義，在上海市住房保障和房屋管理局網站一篇題為《上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申上海執(zhí)行住房限售政策沒有變化》的文章中，也重申“將繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家和本市房地產市場調控的各項政策措施，嚴格執(zhí)行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機性購房，進一步鞏固調控成果”。亞豪機構副總經理任啟鑫也指出，此次國務院對于地方戶籍制度改革的要求較高，對于二三線城市地方政府而言，由于房地產市場消沉帶來的土地出讓金的減少，使得地方財政收入也出現(xiàn)較大缺口，財力不支持或許將成為地方政府拖延改革進程的借口。但如果放開戶籍能夠與放開限購掛鉤，對于地方政府來說將會具有非常大的吸引力。

　　保剛需有望打破僵局

　　據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，由于限購政策仍未松動，而根據第六次人口普查結果顯示，北京市1/3以上的常住人口為外地戶籍，大量剛需常住人口仍不具備購房資格，這也直接導致了目前市場極度冷淡的態(tài)勢，2012年2月份截止到23日，北京市住宅成交僅4111套，供應方面僅有4個項目入市銷售。這種市場態(tài)勢如果長期延續(xù)，部分房企資金鏈斷裂，市場當中可能會出現(xiàn)惡性競爭情況。一旦出現(xiàn)這種情況，一方面保障中低收入群體民生需求的目標未能實現(xiàn)，另一方面作為支柱產業(yè)的房地產市場將會出現(xiàn)重大變故，這種“兩輸”的結果并不是政府所愿意看到的。因此保護外來人才、外來常住人口的自住需求，合理疏導房地產市場供需，應該是目前限購政策調整的方向。

　　自2012年以來，“政策微調”一直是房地產市場的主流聲音，從宏觀政策方面，中央政府已經將政策目標由“抑制房地產市場過快上漲”調整為“保持房地產市場合理發(fā)展”，打壓的態(tài)勢已經由極度嚴厲走向相對平和。而從微觀市場來看，北京市去年11月調整了普通住房標準，首套住房貸款利率也從此前的上浮回歸為基準利率，甚至給出優(yōu)惠。在北京目前90%以上都是自住購房需求的背景下，這兩項政策保障了剛需購買人群可以享受到樓市調控的成果。財經評論家葉檀日前發(fā)表觀點認為“只要政策明確支持剛性需求，明確房地產政策保持平穩(wěn)不可能大起大落，從信貸、稅收等方面給予首次置業(yè)或者改善型需求者以優(yōu)惠，持幣觀望者將走出希望房價大跌50%的不切實際的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。”