專家預測：二季度迎來房價拐點

據報道，自央行宣布：上調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點后，住房和城鄉建設部昨天下發通知，決定從4月6號起，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點，由4.5%上調至4.7%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調0.2個百分點，由4.0%上調至4.2%。

　　年內第二次加息對于開始差錢的開發商而言，顯然不是個好消息。多位專家表示：在一系列房地產調控政策疊加的作用下，房地產市場有望在二季度迎來房價拐點。

　　偉業我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉表示，盡管此次加息并不是專門針對房地產市場，但不能忽視的是，它將起到抑需求、促供給的作用，對房地產市場的影響不可低估。

　　胡景暉：前一階段，各地房地產調控目標表態，只有北京提到了要穩中有降，而其他許多城市都是仍然是要上漲，只不過上漲指標和GDP人均收入掛鉤以后，不超過8%到10%。這次加息也是對前一階段各地方政府制定的今年房價管控目標的表態，言外之意就是，如果你們覺得控制房價有困難，沒信心，那中央來幫你們下這個決心。從統一的貨幣政策來講，先加息，先抑需求促供給。

　　“招保萬金”四家龍頭房企發布的年報顯示，2010年負債合計高達3718.42億元。其中，龍頭萬科負債合計達1610.51億元，同比增長74.68%。有關統計顯示，已公布2010年年報的39家兩市上市房企，負債合計總額高達6435億元，與2009年相比增長了5成以上。

　　21世紀經濟報道地產新聞總監李一戈說，對于不少房地產商來說，不差錢的日子顯然已經是過去時，此次加息對于資金力量薄弱的房地產商而言，無疑是雪上加霜。

　　李一戈：整個貨幣政策是在往回縮，與之相關的房地產信貸和住房貸款都在緊縮中。第二，資本市場方面再融資已經基本禁止，包括房地產信托方面也非常之嚴格。再融資這個渠道也被封堵了，開發商剩下一個很重要的渠道就是預售回籠資金。雖然大的房地產開發商去年沒有受太大影響，去年回籠資金還夠支撐半年左右，但情況正在一點點積累，一緊再緊，到一定階段，它的水龍頭就只剩幾滴水了，靠它自有資金來支撐，就撐不了多久。

　　據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，截止到3月30日，北京新房成交5385套，同比下降36%；二手房住宅交易總套數為10493套，雖然環比2月有一定上漲，但是與2009年、2010年同期相比，成交量明顯下降近六成。中原地產三級市場研究總監張大偉分析認為，明顯下降的交易量已經足以說明一系列疊加政策帶給購房者的影響。

　　張大偉：目前來看，經過四次加息和一些貸款優惠利率的取消，首套房和二套房的利息，20年和30年基本都翻倍。這種影響對于很多購房者非常大。以北京為例，成交量下跌了接近6成到7成。

　　以首套房商業貸款80萬元20年期限為例，按等額還款方法，在加息前月供為6011.78元，加息后上升為6106.72元，每月增加了94.94元。全部貸款累計利息增加了22785.6元。李一戈認為，雖然從數字上看，加息對購房者的影響似乎不大，但從長遠來看，購房者的壓力不可忽略。

　　李一戈：經過今年到明年加息周期完成后，加息后的還款額度甚至超過你月收入60%以上，這個壓力很大。對購買者來說，一定想到是加息通道中的買房，要想想未來如果完成了加息周期，整個的負擔是多大，一定要考慮清楚。

　　胡景暉分析認為，新一輪房地產調控政策，加上今年二季度新盤供應量的增加，保障性住房供應的明顯加大，一系列因素的疊加，房價將有望在二季度迎來拐點。

　　胡景暉：在3月份，很多城市新房和二手房的價格已經出現松動，再加上加息，加上原有政策。疊加效應，二季度房價下降已經成為必然趨勢。

　　對于購房者來說，最為關心的是房地產商究竟會降價多少？讓利的幅度會有多大？財經評論員葉檀分析認為：房價有望下降15%左右。

　　葉檀：雖然加息幅度不大，但是對于房地產的預期是明確的。房地產市場未來的趨勢就會更加明顯。年初已經有降價促銷情況，最小比例是5%的折扣，最大是15%，甚至20%的折扣，我認為會在15%左右徘徊。

　　李一戈表示，在目前的市場條件下，房地產市場無論是打折還是降價，都將會是一個循序漸進的過程。

　　李一戈：讓利和打折甚至是降價，都不是以大幅度降價為標志，都是逐步的、試探性的。所有開發商都按照自己的資金流來安排自己所有的開發、預售和建設。如果按照一定的時間表，需要讓利就會讓利一部分，然后回籠的資金夠下一步開發建設，它就再緩慢推進下一步。不會一步到位的把價格來個腰斬半折，這是一個漸進的過程。